美东时间2026年8月21日盘前（北京时间8月21日晚），贝壳（KE Holdings，NYSE: BEKE，HKEX: 2423）发布2026年第二季度未经审计财报。
这是一份读起来有点”分裂”的财报：平台上成交的房子更多了（GTV同比增长6.3%），公司收到的钱却更少了（营收同比下滑5.7%），但赚到手的利润翻了一倍还多（净利润同比增长100.8%）。
三个方向不一致的数字放在一起，恰恰是理解今天这家公司的钥匙。下面拆开来看。
一、公司基础分析
贝壳的前身是链家，2001年成立，2018年推出”贝壳找房”平台，2020年在纽交所上市，2022年在港交所双重主要上市。
它的商业模式可以这样理解：链家是贝壳自己开的”直营店”，而贝壳是所有中介品牌都能加盟的”商场”。 加盟进来的品牌叫”连接门店”（connected stores），它们的经纪人叫”连接经纪人”。贝壳一边从链家的成交中收全额佣金，一边从连接门店的成交中抽平台服务费和加盟费。
截至2026年6月30日，贝壳全平台有门店60,274家（其中活跃门店57,803家），经纪人540,634名（活跃经纪人454,571名），移动端月活用户平均4570万。
除了买卖二手房（存量房）和新房这两块基本盘，贝壳这几年还开了三条新赛道：家装家居（被窝家装）、房屋租赁（省心租）、以及新兴业务（主要是金融服务）。这三条线曾经是贝壳的”第二增长曲线”故事，但今年的主题词变了——从”扩张”变成了”提质”。
二、核心财务数据解读
先看这个季度最核心的一组数字（人民币，同比为对比2025年同期）：
| 指标 | 2026Q2 | 2025Q2 | 同比变化 |
|---|---|---|---|
| 总交易额GTV | 9,338亿元 | — | +6.3% |
| 净收入 | 245.4亿元 | 260.1亿元 | -5.7% |
| 毛利润 | 70.14亿元 | 56.998亿元 | +23.1% |
| 毛利率 | 28.6% | 21.9% | +6.7个百分点 |
| 经营费用 | 39.88亿元 | 46.40亿元 | -14.1% |
| 经营利润 | 30.26亿元 | 10.59亿元 | +185.6% |
| 经营利润率 | 12.3% | 4.1% | +8.2个百分点 |
| 净利润 | 26.24亿元 | 13.07亿元 | +100.8% |
| 经调整净利润 | 31.85亿元 | 18.21亿元 | +74.9% |
| 经调整EBITDA | 41.75亿元 | 22.03亿元 | +89.5% |
为什么GTV涨了、收入反而跌了？
这是全篇最需要解释的一件事。GTV是平台上房子的成交总金额，收入是贝壳自己收到的服务费。两者背离，原因有两个：
第一，收入结构在变。二手房这块，链家自营（收全额佣金）的GTV同比下降3.1%至2066亿元，而连接经纪人（只收平台费）的GTV同比大涨14.3%至4233亿元。同样一套房成交，从”自己卖”变成”别人卖、我抽成”，GTV照记，收入自然变小——但利润率反而更高。
第二，新业务在主动缩表。家装收入同比大跌30.1%，租赁收入同比跌14.8%。这不是被市场打的，是公司自己踩的刹车（下一节详说）。
利润为什么能翻倍？ 三件事叠加：毛利率提升6.7个百分点带来约13亿元的毛利增量；经营费用同比省下6.5亿元；再加上去年同期有2819万元的资产减值、今年没有。三项相加，经营利润多出近20亿元。
三、分业务解读：四条线的贡献利润率全部改善
贝壳自己用”贡献利润率”（contribution margin，收入扣掉这条业务线的直接成本后的比例）衡量各业务的赚钱能力。这个季度四条线全部同比、环比双升，是CFO徐涛口中”最值得说的一件事”。
| 业务线 | Q2收入 | 同比 | 贡献利润率 | 去年同期 |
|---|---|---|---|---|
| 存量房（二手房） | 70.23亿元 | +4.5% | 46.1% | 39.9% |
| 新房 | 89.47亿元 | +3.8% | 28.8% | 24.4% |
| 家装家居 | 31.91亿元 | -30.1% | 39.6% | 32.1% |
| 房屋租赁 | 48.33亿元 | -14.8% | 15.3% | 8.4% |
| 新兴及其他 | 5.46亿元 | +26.4% | — | — |
存量房是最亮的一块。GTV同比增长8.0%至6299亿元，其中平台服务费、加盟费等收入同比大涨27.8%至17亿元——增速远超GTV。贡献利润率从39.9%升到46.1%，公司给的解释是链家经纪人的固定薪酬占收入比例下降，加上高毛利的平台服务收入占比提升。
新房GTV同比只增长1.2%至2584亿元，但收入增长3.8%、贡献利润率提升4.4个百分点，说明贝壳在新房上不再靠”多接项目”冲量，而是靠精细化运营压成本。
家装收入腰斩式下滑30.1%，是拖累总收入的最大单项。管理层的说法是”主动优化获客渠道组合、放缓部分非中介渠道的节奏”——翻译过来就是：过去为了做大规模，从外部买了很多贵的流量，现在不买了，宁可收入掉三成，也要把贡献利润率从32.1%拉到39.6%。
租赁收入下滑14.8%，原因更技术性一些：省心租的新产品模式下，收入从”全额租金”改为只确认”净服务费”（撮合佣金＋租期管理费）。这是会计口径变化，不是生意变小了——实际管理房源量还在增长（电话会上披露同比增长34%至79万套以上），贡献利润率从8.4%升到15.3%。
四、成本端：一场彻底的”减法”
成本项几乎全线下降：
- 总营业成本175.26亿元，同比降13.7%
- 门店相关成本5.64亿元，同比降25.9%（链家门店优化）
- 销售及市场费用14.02亿元，同比降26.1%（广告投放和人员成本双降）
- 研发费用5.49亿元，同比降13.4%（研发人员减少）
- 管理费用20.37亿元，同比降2.1%
对应到人身上：经纪人总数同比减少3.1%，活跃经纪人减少7.5%，活跃门店减少1.5%。贝壳是在人更少、店更少的情况下，做出了更多的GTV。 电话会上CEO彭永东给了个更直观的数字：二手房交易量同比增长近25%，单个连接门店的平均成交量提升26%。
五、上半年全景与资产负债表
把两个季度合起来看，画面更清楚：
| 指标 | 2026H1 | 2025H1 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 净收入 | 434.31亿元 | 493.39亿元 | -12.0% |
| 毛利润 | 115.74亿元 | 105.21亿元 | +10.0% |
| 经营利润 | 42.99亿元 | 16.50亿元 | +160.6% |
| 净利润 | 38.79亿元 | 21.62亿元 | +79.4% |
上半年收入少了59亿元，净利润却多了17亿元。这就是”减法”的完整效果。
现金方面，截至6月30日，现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计560.0亿元（约82.6亿美元）；总资产1123.77亿元，较年初的1166.68亿元有所下降，主要是使用权资产从191.44亿元降至132.68亿元——租赁负债在收缩，同样是”减法”的体现。
回购是另一个看点。二季度贝壳回购了约2.5亿美元股份，并首次在港股市场执行回购。回购计划总额上限50亿美元、有效期到2028年8月31日；自2022年8月启动以来，累计在纽交所回购约1.854亿份ADS（合5.563亿股A类普通股）耗资约29.677亿美元，另在港交所回购约490万股A类普通股耗资约2.015亿港元。
每股数据：基本每股ADS收益2.43元（去年同期1.16元），摊薄2.35元（去年1.11元）；经调整基本每股ADS收益2.95元（去年1.62元）。
六、亮点与隐忧
三个亮点：
- 利润率修复的质量很高。 不是靠一次性收益，而是四条业务线的贡献利润率同时改善，加上费用绝对额下降。经调整经营利润率14.6%、经调整净利率13.0%，管理层称是三年来最高水平。
- 平台模式的杠杆开始显现。 连接经纪人GTV增长14.3%、平台服务类收入增长27.8%，这部分几乎不需要贝壳承担人力成本，是纯增量利润。
- 现金流很扎实。 电话会披露二季度经营性现金流净额66.1亿元，远超26.2亿元的净利润。
三个隐忧：
- 收入还在下滑，且看不到明确拐点。 家装-30.1%、租赁-14.8%，两条曾被寄予厚望的第二曲线合计收入从102.4亿元降到80.2亿元。管理层说家装的渠道调整”基本完成”，但也承认收入恢复要等装修施工周期的传导，且行业价格战在加剧。
- 月活在掉。 MAU从4870万降到4570万，同比减少约6%。对一个流量入口型平台来说，用户规模缩水不是好信号。
- 新房的资金风险仍在。 CFO在电话会上强调”不会为了扩大GTV承担不合理的风险”，说明开发商回款问题依然是悬着的一把刀。财报中”计提信用损失准备”也被列为管理费用未能同步下降的原因之一。
七、展望
管理层对下半年的判断是”消费者仍谨慎、住房市场仍在调整”，没有给出具体的收入或利润指引。CFO徐涛在电话会上的原话是：“我们下半年的经营不会依赖市场事件。”（Our second half operations will not rely on market events.）
这句话其实概括了贝壳当前的整个战略：既然大盘不确定，那就把能自己控制的部分——成本结构、单店效率、单位经济模型——做到最好。二季度的财报证明这条路走得通，但也留下一个尚未回答的问题：当”减法”做完之后，增长从哪里来？
管理层给的答案是AI和”客户经理”这类新角色（详见同日发布的电话会解读）。彭永东在电话会上特意提醒不要把二季度的结果线性外推，称这”只是一个开始”。对投资者来说，这既是谦虚，也是提示：利润的爆发式修复大概率是一次性的基数效应，接下来要看的是收入端能否重新站起来。
财报发布后，贝壳美股盘前一度上涨约5%。
数据来源
一手信息（原文）：
- KE Holdings Inc. Announces Second Quarter 2026 Unaudited Financial Results（贝壳2026年第二季度未经审计业绩新闻稿全文） — 2026年8月21日
- 贝壳投资者关系官网
电话会实录：
媒体报道（仅用于股价反应等背景补充）：
注：本文所有财务数字均来自贝壳官方业绩新闻稿，美元金额按新闻稿披露的1美元兑6.7851元人民币折算。